上手な注文住宅の予算の決め方

岡山市で注文住宅を建てたい方にとって、最初に直面する課題はしっかりと予算を立てることです。どの程度の間取りにするか、建材や断熱や屋根材など、各種設備のグレードも限られた予算の枠内に収める必要があります。完成後は住宅ローンの長期間にわたる返済が控えていることも考えると、かなり厳密に計画することが求められます。

この記事の監修者　竹下　昌成（たけした　あきなり）

・竹下FP事務所代表/TAC講師
・兵庫県西宮市在住、昭和４６年生まれ
・立教大学卒業後、池田泉州銀行、日本GE、タマホームなどを経て現職
・タマホームFPとして６００件超のFP相談実績
・大家業をメインに講師や執筆活動、相談業務など
・日本FP協会会員（CFP）、宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者
　住宅ローンアドバイザーほか

注文住宅の建築は綿密な資金計画から

注文住宅を建築するには、相応の金額を前提にした資金計画が必須です。実際に注文住宅を建築した方の費用相場は年収の5倍程度の金額とされています。年収の全国平均は400万円～450万円ほどになるので、単純計算すると2200万円ほどになりますが、現実には希望を詰め込んだ結果、3000万円～4000万円ほどの金額帯で注文住宅を建てる方も珍しくはありません。

となると年収の5倍を超えたレンジでも注文住宅を施工できると考えられます。しかし、一般的に自己資金は、頭金として住宅費用の1・2割、その他諸費用に住宅費用の1割ほどを用意しておくのがよしとされているため注意が必要です。加えて終身雇用制度や定期昇給などが事実上消滅した現在の雇用状況を踏まえると、シビアに資金計画を検討する必要があります。

現在は年収が高いとしても、それが定年満了の年齢まで維持される保証はどこにもありません。病気やリストラなどに直面して住宅ローンを支払えなければ、数か月の延滞で家を手放すことが現実化することになります。予想のつかない将来に備えて注文住宅の購入にあたっては資金計画に余裕を持たせたいものです。

自己資金を確保できているとしても、すべてを頭金などに回すのではなく、予備の生活費などに回せるように確保しておきましょう。少しでも現金を残しておけば精神的にも安定するはずです。マイホームに理想を反映できるのが注文住宅のメリットですが限界があることも自覚しておいてください。

竹下　昌成

家のほかにも教育資金や老後資金など必要です。家だけに偏り過ぎないよう計画をたてましょう。住宅ローンを利用する場合は「借りられる額」ではなく「返せる額」が基本です。共働き二人分の収入を前提にしない、定年後まで住宅ローンが続くなら年金でもムリのない返済額、ローンに付いてくる団体信用生命保険をうまく活用する（高齢まで返済を続ける・既存の生命保険を見直す）、など考えてみましょう。

当初は予算計画はオーバーしがち

注文住宅の予算計画のファーストプランでは、予算オーバーすることがほとんどです。予算の枠内に収めるには、どこかでコストダウンを図る必要があります。住宅は柱や梁などの基本構造と、外壁や内装・断熱材などの住宅性能に関する部分、そして水回りや空調などの設備機器類から構成されています。

コストカットしても影響が少ないのは、設備機器類です。最新の住宅設備などで揃えたいと考えるかもしれませんが、キッチンやバスルーム・トイレなどは少々型落ちしていても実際の機能ではほとんど変わりはありません。また天井や内壁・床などの仕上げ部分も、グレードダウンしてコストカットすることは可能です。グレードを下げてもデザイン性に優れた素材も数多く販売されているので、一度チェックするべきでしょう。

反対にコストダウンするわけにはいかないのが、柱や梁などの住宅の基本構造にかかる部分です。直接耐震性能に影響するため、コストカットするのは困難です。断熱材や窓・壁面などもあまりコストダウンすると空調効率が落ちて光熱費がかさみ、夏場や冬場など過酷な季節での快適な日常生活が難しくなります。

間取りや建築面積の減少などは、資金計画そのものを変更することになるので最後の手段と心得ましょう。せっかくの注文住宅が、敷地面積を狭くしてしまうと居住性能が著しく低下することになるからです。

竹下　昌成

予算の組み方は“最初は希望を詰め込んで、そのあとで優先順位をつけて省いていく”のがスムーズです。また、「一生に一度のマイホーム」とこだわり過ぎないことも大切です。最近では住宅の値上がりのニュースも話題になっています。建築資材・運搬費・人件費・・・。建築会社によっても値段はそれぞれ違います。「なぜ、この値段なのか？」を確認しておきましょう。

費用の内訳を具体的にイメージする

理想の注文住宅を実現するためには、費用の具体的な内容を想定することが重要です。住宅購入費は概ね3種類から構成されています。

まず予算の70％以上を占める建物全体の費用、そして予算全体の15から20％程度を占める付帯工事費用、残りの5から10％程度ほどは諸経費になります。

仮に土地探しから始めるとなると、土地購入費用も加算されます。土地購入費は契約成立時に全体の価格の10％ほどを手付金として支払い、決済時に残金の90％を支払うのが一般的です。建物本体工事は、仮設工事に基礎工事や屋根工事などいろいろな工程が積み重なっているので、本体工事の費用割合が最も多くの部分を占めているわけです。

付帯工事費は住宅の水回り設備や空調機器の設置、インテリア関連などを含みます。工事の最終局面で実施される外構工事（エクステリア）は軽視されがちですが、あまりに予算が足りないと、でき栄えがみすぼらしく、駐車スペースも青空駐車場になってしまい、使い勝手が悪いマイホームになってしまいます。

諸経費は住宅や土地購入に付随して発生する手数料や税金などです。具体的には、不動産会社への仲介手数料、所有権移転登記などの登記費用、火災保険などから構成されています。固定費ともいえる部分なのでコストカットするのは難しい費目といえます。

竹下　昌成

予算を有効に使うには優先順位とメリハリです。大きな金額に感覚がマヒしがちですが細かい部分も注意しましょう。例えば、登記費用は銀行指定の司法書士の場合は割高です。不動産会社、建築会社などに紹介を依頼し別の司法書士でも使えるよう銀行に交渉しましょう。ダメな場合でも値段交渉です。火災保険は「使える保険」です。目先の保険料よりも補償内容を重視して保険事故の際は遠慮なく請求していくのがオススメです。

岡山市で注文住宅を建築するには、資金計画はシビアに計画する必要があります。はじめの内は、理想や希望を詰め込むことで予算オーバーすることも珍しくありません。コストダウンできる各種設備類と、コストダウンするのに向かない基本構造など、メリハリをつけて負担と家計を両立できる資金計画を立てることをおすすめします。